#12 SCPI : L'immobilier simple et rapide à 7% par an
Les 10 critères pour choisir la bonne SCPI en 2025
Bonjour à tous,
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Ici on apprend en marchant, ou plutôt en investissant, sans pression, pas à pas.
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Le drôle de résumé
Cette semaine on s’intéresse aux SCPI et on va voir ensemble :
❓ C’est quoi une SCPI ?
🟢 Quels sont les avantages / inconvénients ?
🔎 Comment choisir la bonne SCPI ?
🏠 Nue propriété et pleine propriété : pour qui ? pourquoi ?
🧰 J’investis 5000€ avec Iroko et je te partage les étapes
Si tu n’es pas encore abonné(e), et que tu veux apprendre à épargner et investir simplement, en étant guidé(e) pas à pas, c’est le moment ! ⤵️
Le drôle de sujet de la semaine
Cette semaine, on s’intéresse à l’investissement immobilier. Mais pas au processus long et laborieux qui consiste à chercher / trouver un appart, puis à chercher / trouver une banque pour ton crédit, et enfin à chercher / trouver un locataire.
Non on va parler d’investissement immobilier simple, rapide, et sans galère de locataire.
C’est quoi une SCPI ?
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, c’est une société de gestion qui achète et loue des biens immobiliers, et propose à des investisseurs comme toi et moi, d’investir dans des parts de la SCPI pour percevoir l’argent des loyers des biens loués, sous la forme de dividendes.
Comment ça fonctionne concrètement ?
C’est très simple.
La SCPI achète et loue des immeubles, souvent des bureaux, des commerces ou des établissements de santé.
Toi tu achètes des parts de la SCPI, comme d’autres investisseurs, ce qui fait des rentrées d’argent pour la société pour l’achat et l’entretien des biens.
La SCPI encaisse les loyers, retire les frais de gestion, et reverse une partie des revenus aux investisseurs au prorata des parts détenues, sous forme de dividendes.
Toi, tu reçois les dividendes, c’est à dire un pourcentage du montant des loyers perçus (moins les frais de gestion de la SCPI).
Pourquoi c’est intéressant d’investir en SCPI plutôt qu’en immobilier locatif ?
Le grand débat c’est : est-ce qu’il est plus intéressant d’investir en SCPI ou d’investir dans l’immobilier locatif ?
Et bien c’est comme tout, ça dépend !
Si tu es prêt à y passer du temps, et à y mettre de l’énergie, et à prendre un peu de risque, l’immobilier locatif est un très bon investissement :
tu bénéficies de l’effet de levier du crédit immobilier : tu mets 10K€ ou 20K€, la banque te prête 100K€
si tu te débrouilles bien, ton remboursement de crédit est financé par le loyer perçu et donc ton bien s’auto-finance
si tu te débrouilles très bien, tu dégages un peu de cash flow chaque mois, ça veut dire que le loyer que tu perçois couvre tous tes frais (crédit et charges) et qu’il en reste même un peu pour kiffer.
En revanche, c’est long, et ça peut être usant.
C’est long de trouver un bien rentable, et de sélectionner un locataire fiable. Et c’est usant de gérer les états des lieux, les réunions de copropriété et les petits soucis du quotidien.
Et c’est là que la SCPI intervient.
Pas besoin de passer des heures sur Le bon coin à chercher une pépite ⇒ c’est 8 minutes top chrono pour faire ta demande sur une plateforme comme Iroko Zen
Pas de recherche de locataire, pas de visite, pas d’état des lieux ⇒ C’est la SCPI qui gère tout
Pas de risque de vacance locative ou d’impayés ⇒ enfin si il y a un risque mais il est très limité car la SCPI a plusieurs dizaines ou centaines de biens
Au global, investir en SCPI, c’est (beaucoup) plus simple, (beaucoup) plus rapide, et tu gères (beaucoup) moins de galères qu’en investissant dans de l’immobilier locatif.
Attention, ce n’est pas la panacée non plus.
Tu n’auras jamais un rendement aussi élevé que ce que tu peux avoir avec de l’investissement locatif en y passant du temps pour trouver la bonne affaire, la pépite à +10% de rentabilité brute.
En règle générale, tu achètes des parts de SCPI, sans passer par la case banque pour un emprunt. Donc tu ne bénéficies pas de l’effet de levier du crédit immobilier.
Pas de cadeau sur les impôts : c’est l’impôt sur les revenus fonciers qui s’applique, à savoir ta tranche marginale d’imposition (de 11% à 45%) + les prélèvements sociaux (17,2%). Donc si tu perçois 100€ de dividendes, et que tu es dans la tranche à 30%, tu paieras 47,20€ d’impôts. Et ça, ça fait mal au 🍑
Les avantages / inconvénients
Les avantages des SCPI
✅ Le gros avantage c’est que c’est complètement passif. Tu n’as rien à faire, la société s’occupe de tout.
✅ C’est rapide : en synthèse, tu sélectionnes ta SCPI, tu t’inscris et tu fais un virement, et PAF une fois passé le délai de jouissance, tu perçois les loyers
✅ C’est accessible, le ticket d’entrée minimum est autour de quelques centaines d’euros ou milliers d’euros.
✅ Le risque est limité : ton argent est réparti sur plusieurs biens immobiliers
✅ Les SCPI offrent généralement un rendement autour de 4% à 8% par an
Les inconvénients des SCPI
🚩 Attention aux frais d’entrée qui peuvent aller jusqu’à 12% du montant investi
🚩 Tes revenus sont imposés à ta tranche marginale d’imposition (de 11% à 45%) + les prélèvements sociaux (17,2%)
🚩 Tu ne bénéficies pas de l’effet de levier bancaire : tu investis sans crédit immobilier le plus souvent
🚩 Ce n’est pas liquide, tu ne peux pas récupérer ton argent aussi rapidement qu’en vendant des actions. Après si la SCPI est bien gérée, tu peux récupérer ton capital investi en quelques jours.
🚩 Ça reste le marché immobilier : en cas de crise, le marché peut baisser, et la valeur de tes parts avec.
C’est pour ça qu’il est HYPER important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir.
Comment choisir la bonne SCPI ?
Si tu veux te lancer dans l’investissement en SCPI, il faut bien comprendre les éléments à prendre en compte pour comparer les offres entre elles.
Quels critères pour sélectionner une SCPI
Pour choisir une SCPI, il y a 10 points importants à regarder :
1️⃣ Le type de biens achetés : bureaux, commerces, entrepôts etc.
2️⃣ L’implantation géographique des biens
Une bonne diversification géographique et sectorielle diminue les risques de baisse de la valeur du parc immobilier ET d’incapacité de la SCPI à louer ses biens.
3️⃣ La capitalisation : le montant total des investissements de la SCPI. En général, plus c’est gros, plus c’est stable.
4️⃣ Le prix de souscription de la part : à quel prix la SCPI te vend une part
5️⃣ Le délai de jouissance : la période entre l’achat et le début du versement des loyers. En moyenne, c’est entre 3 et 6 mois, plus c’est court, mieux c’est !
6️⃣ Les frais : les frais d’entrée ou de souscription (entre 0 et 12 %) et les frais de gestion (en général, autour de 8 à 18 % des loyers perçus)
💡 Bon à savoir pour ne pas se faire avoir : quand les frais d’entrée sont gratuits, les frais de gestion sont souvent plus élevés Ensuite pour évaluer la performance d’une SCPI, on va regarder 4 choses :
7️⃣ le taux de distribution : c’est le pourcentage que tu perçois chaque année sous forme de dividende. Les meilleurs taux sont autour de 7-8%.
8️⃣ l’évolution du prix de la part : si elle est stable, c’est OK, si elle prend de la valeur, c’est bon signe ! Si elle baisse, ça sent le sapin.
9️⃣ le taux d’occupation financier : c’est le pourcentage des loyers réellement perçus par rapport aux loyers si tous les biens étaient loués à 100%. Il doit être proche de 100%. En dessous de 95% c’est un red flag.
🔟 la valeur de réalisation : Le prix de la part ne doit pas être trop éloigné du prix de réalisation, idéalement un peu en dessous.
💡 Bon à savoir pour ne pas se faire avoir : le taux de distribution comprend déjà les frais de la SCPI, mais est brut de fiscalité, c’est à dire que tu devras calculer (et payer accessoirement) des impôts sur les dividendes perçusEnfin, il faut prendre en compte ta situation personnelle, et notamment ta tranche marginale d’imposition (TMI). Si tu es dans la TMI à 41%, tu devras payer 41% + 17,2% soit 58,2% d’impôt sur les loyers perçus.
On n’est plus vraiment sur un bon deal.
Mais il y a des solutions, proposées par certaines SCPI :
Investir en nue propriété » On détaille en dessous
Investir via une assurance vie » On en parlera dans un prochain article
Investir dans des SCPI qui ont des biens à l’étranger pour bénéficier d’une fiscalité allégée (voir mon top 3)
Nue propriété ou pleine propriété ?
Quand tu investis en SCPI, tu peux investir soit en pleine propriété, soit en nue propriété.
En pleine propriété, tu vas tout simplement acheter des parts au prix actuel fixé par la SCPI, et percevoir les loyers sous forme de dividendes.
En nue propriété, tu ne vas pas toucher de loyer pendant une période de plusieurs années qu’on appelle la période de démembrement, et en contrepartie, tu vas bénéficier d’une réduction sur le prix de la part. La durée de la période de démembrement va déterminer le pourcentage de décote sur le prix de la part.
Comment choisir entre les 2 ?
On va prendre le cas de Paul, qui s’est lancé en freelance il y a 6 mois, il ne se verse pas de salaire et touche le chômage :
Paul est dans la tranche d’impôt à 11%
Il ne serait pas contre un petit complément de revenu
Et le cas de Margaux, salariée du privé, grassement payée :
Margaux est dans la tranche à 41%
elle n’a pas besoin de revenus complémentaires aujourd'hui
Elle veut maximiser la valeur de son patrimoine
Paul va naturellement choisir la pleine propriété.
Le meilleur plan pour Margaux c'est d’investir en nue propriété, ça lui permet d’obtenir une décote de 30% sur le prix de la part, et de ne pas payer d’impôts puisqu'elle ne touche pas les dividendes pendant les 8 premières années. A l’issue de la période de démembrement, elle pourra choisir de revendre ses parts OU de les conserver et commencer à percevoir les loyers.
Mon top 3 des SCPI à considérer en 2025
Ci-dessous je te présente mon top 3. Tu retrouveras plein de classements sur le Web divers et variés. L’important c’est de bien définir tes critères de choix.
1️⃣ Iroko Zen
En synthèse : 135 actifs répartis dans 7 secteurs et 6 pays d’Europe
Le petit plus : une approche transparente et responsable et une expérience utilisateur au top
Taux de distribution 2024 : 7,32 %
Prix actuel de la part : 202 €
Frais de souscription : 0 %
Frais de gestion : 14,4 %
Délai de jouissance : 4 mois
2️⃣ Remake Live
En synthèse : 51 actifs répartis dans 7 secteurs et 8 pays d’Europe
Le petit plus : 75% des biens sont en Europe en dehors de la France
Taux de distribution 2024 : 7,50 %
Prix actuel de la part : 204 €
Frais de souscription : 0 %
Frais de gestion sur revenus locatifs : 18 %
Délai de jouissance : 3 mois
3️⃣ Transitions Europe
En synthèse : une stratégie diversifiée avec 19 actifs sur 5 secteurs dans 5 pays d’Europe (hors France)
Rendement 2023 : 8,16 %
Prix actuel de la part : 200 €
Frais de souscription : 10 à 12 %
Frais de gestion : 12 %
Délai de jouissance : 6 mois
Les 6 étapes pour investir 5000€ avec Iroko
Je te rappelle que ceci n’est pas un conseil en investissement, je partage simplement ce que j’aurais aimé savoir pour commencer à investir.
En 6 étapes et 8 minutes, voici le pas à pas pour investir avec Iroko. Pourquoi 5000€ ? parce que c’est le minimum de souscription pour cette SCPI.
1️⃣ Je choisis pour qui je fais la demande : moi, moi + mon conjoint, ma société
2️⃣ Je remplis mes données personnelles classiques : Nom, Prénom, date et lieu de naissance etc.
3️⃣ Je choisis entre la pleine et la nue propriété
Ce qui est top sur Iroko c’est que tu peux faire des simulations avant de souscrire
4️⃣ Je réponds à quelques questions pour vérifier la cohérence entre ma demande de souscription et mon profil d’investisseur
5️⃣ Je choisis d’investir par prélèvement ou virement
6️⃣ Je charge mes documents RIB, CNI
Et voilà c’est fini, 8 minutes top chrono.
A dans 3 mois pour toucher les premiers dividendes 👋
C’est fini pour cette semaine !
Si cet article t’a plu, pense à mettre un 🧡, un commentaire, à la partager et surtout à en parler autour de toi, à tes amis, tes collègues 😀
Et si tu n’es pas encore abonné(e), et que tu veux apprendre à épargner et investir simplement, en étant guidé(e) pas à pas, c’est le moment ! ⤵️
Le drôle de guide n’apporte pas de conseil en investissement, ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. Tout investissement comporte des risques de perte en capital et doit s'envisager à long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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